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Fiche pratique

Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Vérifié le 02/08/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Vous voulez concrétiser votre accord sur un achat ou une vente avant la signature de l'acte définitif ? Vous pouvez signer un avant-contrat appelé promesse de vente. Nous vous expliquons les possibilités qui s'offrent à vous.

Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l'acte définitif. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer votre accord mutuel. Il régit vos relations pendant la préparation de l'acte authentique qui ne peut pas être signé immédiatement compte tenu des documents, démarches et vérifications nécessaires.

Une promesse de vente peut prendre 2 formes :

  • Promesse unilatérale de vente
  • Ou compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque vous êtes sûr de vouloir conclure l'achat ou la vente du logement. Cet acte vous engage définitivement. Ce n'est pas le cas s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.

Le compromis peut être réalisé sous l'une des 2 formes suivantes :

  • Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
  • Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Une promesse unilatérale peut être signée lorsque vous, acheteur, n'êtes pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte vous laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Vous réservez ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Vendeur, vous vous engagez à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :

Où s’adresser ?

Service fiscal en charge de l'enregistrement

  • Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)

Informations vous concernant

La promesse de vente doit mentionner vos coordonnées respectives.

Informations concernant le bien

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Adresse du bien
  • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
  • Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
  • Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
  • Mention qui indique si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale

La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.

Informations concernant la vente

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
  • Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
  • Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
  • Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
  • Date de disponibilité du bien

  À savoir

des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente pourra se réaliser sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.

La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

Acheteur, la promesse de vente doit vous être notifiée. Elle peut vous être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou d'un séquestre qui est un acompte sur le prix total.

Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.

Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.

  À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
  • Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

 À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Où s’adresser ?

Notaire

Certaines clauses vous sanctionnent financièrement si vous n'exécutez pas le compromis. Cependant, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

Un compromis de vente est fréquemment assorti d'une clause pénale. Cette clause vous oblige à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d'acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution. Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.

En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.

Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente, le versement d'une somme au titre du dédit peut être prévu. La clause de dédit vous autorise à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. Si vous invoquez cette clause, vous ne pouvez pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Vous aurez uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.

Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.

Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.

  À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
  • Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

 À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Où s’adresser ?

Notaire

Une promesse unilatérale de vente peut prévoir une indemnité d'immobilisation, aussi appelée prix de l'exclusivité, à la charge de l'acheteur. Cette indemnité constitue une contrepartie financière en compensation de la réservation du logement par le vendeur au bénéfice de l'acheteur pendant la durée de la promesse de vente.

La clause relative à l'indemnité d'immobilisation indique le devenir des sommes versées en cas d'inexécution de la promesse. Par exemple, l'acheteur peut perdre l'indemnité au bénéfice du vendeur dans le cas où il renonce à l'achat de sa propre volonté. L'indemnité peut aussi être restituée à l'acheteur, obligé de renoncer à l'achat à cause d'une condition suspensive non réalisée sans faute de sa part.

En effet, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

 Attention :

une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une personne physique.

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Le vendeur s'engage dès la signature de la promesse.

  • Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.

    Vous disposez de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente.

    Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

    Modèle de document
    Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

    Vous devez notifier votre rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai de 10 jours calendaires.

  • Vous êtes engagé dès la signature de la promesse de vente. Si vous contestez la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut vous obliger à vendre le logement.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Pour en savoir plus

DEMARCHES ADMINISTRATIVES

La demande d’un acte d’état civil se fait à la mairie où a eu lieu l’évènement : Naissance, Mariage, Décès. Soit par lettre avec enveloppe timbrée pour la réponse, soit par internet ou en venant tout simplement à la mairie.

  • Attestation d’accueil
  • Baptême civil
  • Déclaration de naissance
  • Délivrance d’une carte d’identité /Passeport
  • Demande de livret de famille
  • Démarche pour un mariage
  • Inscription sur les listes électorales (du nouveau en 2019)
  • Légalisation de signature
  • Recensement du citoyen

Attestation d’accueil

La personne qui héberge doit remplir elle-même l’attestation

QUELLES PIECES FOURNIR POUR L’OBTENIR ?

Pour obtenir une attestation d’accueil, la personne qui héberge doit fournir un justificatif d’identité la concernant, un justificatif d’identité de la ou des personne(s) hébergée(s) et deux justificatifs de domicile. La présentation de l’original de ces pièces sera requise et le demandeur devra en fournir une copie.

JUSTIFICATIFS RELATIFS A L’IDENTITE DE LA PERSONNE QUI HEBERGE
Si le demandeur est français, il doit prouver son identité par la présentation de sa carte d’identité ou de son passeport, ou de son titre de séjour.

IMPORTANT : les demandes d’attestation d’accueil présentées par les titulaires d’une autorisation provisoire de séjour ou d’un récépissé de première demande de titre de séjour ou d’un récépissé de demande d’asile ne sont pas recevables.

JUSTIFICATIFS RELATIFS AU DOMICILE DE LA PERSONNE QUI HEBERGE

  • La personne qui héberge doit attester de sa qualité de propriétaire ou de locataire du logement dans lequel elle se propose de recevoir le visiteur étranger en présentant une photocopie des 2 -justificatifs de domicile :
  • son titre de propriété ou son bail locatif mentionnant le nombre de pièces
  • une facture d’EDF/GDF, de téléphone fixe ou quittance de loyer de moins de 3 mois.

JUSTIFICATIF RELATIF A L’IDENTITE DE LA OU DES PERSONNE(S) HEBERGEE(S)

  • photocopie ou fax du passeport

JUSTIFICATIFS DES RESSOURCES DE LA PERSONNE QUI HEBERGE
Le demandeur devra justifier par tous les moyens de ses ressources (copie de l’avis d’imposition de l’année précédente et des trois derniers bulletins de salaire de monsieur et madame) et s’engager à prendre en charge pendant toute la durée de validité du séjour, et au cas où l’étranger n’y pourvoirait pas, les frais de séjour en France. Cet engagement doit couvrir un montant correspondant au montant journalier du SMIC, multiplié par le nombre de jours de présence de l’étranger sur le territoire national.

TIMBRES FISCAUX
À l’occasion de la demande de validation de l’attestation d’accueil, la personne qui héberge doit produire 1 timbre fiscal à 30 € l’unité (OMI de couleur bleu ciel) qu’elle pourra se procurer dans les lieux de délivrance habituels.

Le baptême civil

Vous pouvez baptiser votre enfant civilement.
Pour cela, il suffit de venir retirer un dossier en mairie ;
Documents à fournir :

  • le livret de famille ou l’acte de naissance de l’enfant, un justificatif de domicile des parents et la photocopie de la carte d’identité des parents, un justificatif de domicile et la photocopie de la carte d’identité des parrain et marraine.

Déclaration de naissance

  • Lieu de la déclaration :
    La déclaration de naissance s’effectue à la mairie du lieu de naissance de votre enfant.
  • Délai de la Déclaration :
    La déclaration de naissance est faite dans les trois jours de l’accouchement à l’officier de l’état civil du lieu de naissance. Le jour de l’accouchement n’est pas compté dans le délai des trois jours.
    Lorsque le dernier jour dudit délai est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, ce délai est prorogé jusqu’au jour ouvrable suivant.
    Passé ce délai légal, l’officier de l’état civil ne pourra relater sur ses registres la naissance qu’en vertu d’un jugement rendu par le Tribunal du département dans lequel est né l’enfant. (Tribunal de Grande Instance).
  • Les documents à fournir pour déclarer la naissance :
    Les déclarants doivent prévoir la constatation de naissance (délivrée par le médecin le jour de l’accouchement), le livret de famille et la pièce d’identité du déclarant.
    Les parents de nationalité étrangère ne disposant pas de livret de famille doivent prévoir l’acte de mariage, les actes de naissances des enfants précédents.
    Pour la déclaration des enfants de nationalité marocaine, vous devez prévoir en plus du livret de famille et de l’acte de mariage, l’acte de naissance de la mère.
    Si les parents sont dépourvus de livret de famille, prévoir les actes de naissance de chacun des parents, ainsi que leurs pièces d’identité, éventuellement la déclaration du choix de nom.
  • La reconnaissance anticipée :
    Durant la grossesse, les parents peuvent faire une reconnaissance anticipée c’est-à-dire reconnaître l’enfant avant sa naissance. L’acte de reconnaissance devra être fourni lors de la déclaration de naissance avec les documents demandés cités précédemment.
    Les parents qui souhaitent effectuer cette démarche, doivent savoir qu’elle peut se faire dans n’importe quelle mairie sur présentation de vos pièces d’identité.
  • Les particularités du choix des prénoms :
    Les déclarants de nationalité marocaine doivent consulter leur Consulat avant de choisir le prénom de leur enfant.
  • La déclaration de choix de nom :
    Elle est possible pour les enfants nés à partir du 1/1/2005, si cet enfant est l’aîné et si au moment du choix, la filiation a été établie simultanément vis-à-vis des deux parents.
    Le choix s’exerce soit au moment de la déclaration de naissance soit au moment de la reconnaissance si elle est postérieure à la naissance (et simultanée par les deux parents).
  • Le changement de nom :
    Il s’effectue à la mairie. Il s’applique aux enfants mineurs et concerne le cas de reconnaissances successives après naissance ou celui d’une reconnaissance avant naissance et de l’autre après naissance.
  • Où s’adresser : à la Mairie

Délivrance d’une carte d’identité /Passeport

Carte d’identité :
Se rapprocher à présent des communes de :

Beauvais Téléphone 03 44 79 40 00
Chambly Téléphone 01 39 37 44 00
Méru Téléphone 03 44 52 36 00

Communes équipées du dispositif biométrique

Passeport :
Se rapprocher à présent des communes de :

Beauvais Téléphone 03 44 79 40 00
Chambly Téléphone 01 39 37 44 00
Méru Téléphone 03 44 52 36 00

Communes équipées du dispositif biométrique

Demande de livret de famille

Le livret est ouvert par la mairie du lieu de l’événement qui a généré son ouverture : lieu du mariage ou lieu de naissance du premier enfant.
La demande de duplicata est faite à la mairie du domicile qui la transmettra à la mairie d’ouverture ainsi qu’aux différents lieux de naissance des enfants, éventuellement au lieu du décès.
Pour la demande de duplicata il faudra renseigner, signer un imprimé et présenter un justificatif de domicile.
Cette demande devra être signée selon les situations, par l’un des époux, le père ou la mère célibataire, ou les deux parents pour le livret de parents communs.

Démarche pour un mariage

1 mois avant la cérémonie

  • Domicile ou Résidence de l’un au moins des futurs conjoints à Amblainville.
  • Présence obligatoire des deux intéressés en Mairie.
  • Préciser en mairie la date et l’heure du mariage et s’il y a ou non mariage religieux.

Pièces à fournir :

  • Extrait d’acte de naissance comportant la filiation pour chaque futur marié, daté de moins de trois mois à la date du mariage, ou de moins de six mois s’il a été délivré dans un territoire Outre Mer ou dans un consulat.
  • Justificatif de domicile de moins de trois mois. (Futur (e) marié(e) habitant la commune)
  • Photocopie de la carte d’identité de chacun.
  • Photocopie de la carte d’identité des témoins (deux minimum, quatre maximum) et un justificatif de domicile.
  • Rendre le livret de mariage dûment complété : attestation sur l’honneur par chacun des futurs mariés ainsi que la fiche de renseignements.
  • Si les futurs époux ont des enfants à légitimer : un extrait d’acte de naissance de chaque enfant daté de moins de trois mois à la date du mariage (redonner le livret de famille de père et de mère célibataire).
  • Un certificat du notaire, s’il a été fait un contrat de mariage.
  • Pour les personnes veuves, extrait de décès du conjoint.
  • Pour les personnes divorcées, extrait d’acte de mariage mentionnant le divorce ou jugement de divorce.

Pour les personnes de nationalité étrangère :

  • Extrait d’acte de naissance (datant de moins de six mois à la date du mariage) en original et la traduction visés soit par le Consulat ou l’Ambassade, soit par un traducteur juré près de la Cour d’Appel ou un extrait plurilingue.
  • Certificat de coutume délivré par le Consulat ou l’Ambassade et mention d’attestation de célibat.
  • Attestation qu’il a été fait, le cas échéant, un acte de désignation d’une loi étrangère pour le régime matrimonial.
    Les futurs époux militaires :
  • Autorisation préalable du ministère de la défense pour :
  • Les militaires épousant un(e) étranger(e)
  • Les militaires servant à titre étrangerInscription sur les listes électorales

Sont concernés : Les nouveaux habitants et les jeunes qui atteindront leur majorité (18 ans) avant le 1er mars de l’année suivante ainsi que les personnes naturalisées.

Les pièces à fournir : une carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité ainsi qu’un justificatif de domicile de moins de trois mois (quittance EDF ou de loyer, facture de téléphone fixe).

Pour les jeunes et les personnes hébergées : carte d’identité, carte d’identité de l’hébergeant (les parents, …), justificatif de domicile de moins de 3 mois (pas d’échéancier ni de quittance écrite), attestation sur l’honneur de l’hébergeant ainsi qu’un document officiel au nom de l’hébergé à l’adresse d’hébergement.

À compter du 1er janvier 2019 et avec l’entrée en vigueur du répertoire électoral unique, toute personne pourra solliciter son inscription sur les listes électorales en mairie toute l’année et, en vue d’un scrutin, jusqu’au 6e vendredi précédant ce scrutin (jusqu’au dernier jour du deuxième mois précédant le scrutin pour les scrutins organisés en 2019). Que les personnes fassent une demande d’inscription avant ou après le 31 décembre 2018, elles seront inscrites sur les listes électorales pour tous les scrutins à compter du 11 mars 2019 .

Légalisation de signature

Le maire est uniquement compétent pour ses administrés. La signature doit être apposée devant le magistrat ou son représentant, le signataire doit présenter sa pièce d’identité.

Cas où le maire ne peut légaliser une signature :

Si le texte est susceptible de porter préjudice à des tiers.
Si le contenu est contraire aux bonnes mœurs et à l’ordre public.
Si la légalisation est demandée par une administration (art. 2 du décret du 26 décembre 2000).

Il faut entendre par administration : services et établissements publics de l’Etat ou des collectivités territoriales, ou entreprises caisses et organismes contrôlés par l’Etat.

Recensement du citoyen

Depuis le 1er janvier 1999, le recensement est obligatoire pour tous les jeunes français (garçons et filles) atteignant l’âge de 16 ans. Il faut se présenter personnellement avec les pièces suivantes :

  • Le livret de famille.
  • La carte nationale d’identité.
  • Eventuellement un justificatif de domicile si l’adresse sur la Carte Nationale d’Identité n’est pas actualisée.

POUR EN SAVOIR PLUS :

www.oise.gouv.fr

www.service-public.fr